SCI

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI, Société Civile Immobilière, est une société regroupant deux associés au minimum, personnes physiques ou morales, qui décident de gérer dans un cadre légal un bien ou un patrimoine immobilier. Une SCI n’a en principe pas un but commercial, à l’exception des SCI de construction-vente. Son objectif est de faciliter la gestion d’un bien immobilier appartenant à plusieurs personnes, ce qui la rend très intéressante pour les familles notamment. Il n’est donc pas question d’acquérir des biens pour les revendre, bien qu’il soit tout de même possible de les louer afin de percevoir des loyers.

Les différents associés partagent les bénéfices réalisés et contribuent également aux éventuelles pertes. Ils ont ainsi une responsabilité illimitée, mais non solidaire, en fonction de leur participation dans le capital de la SCI. Ce qui veut dire que les créanciers doivent agir contre chaque associé indépendamment pour engager leurs responsabilités.

Par ailleurs, l’objet social de la société est librement choisi par les associés selon leurs objectifs, la seule limite étant qu’il ait un caractère civil. Il ne peut avoir un caractère commercial que dans deux cas: la mise en location de logements meublés et l’achat pour revente de biens immobiliers (SCI de construction-vente). Le capital social est, lui, librement déterminé dans les statuts, pouvant être fixe ou variable, ce qui garantit alors l’anonymat des associés. Un ou plusieurs gérants doivent obligatoirement être désignés, avec la possibilité d’aménager leurs pouvoirs et de prévoir les modalités de leur contrôle dans les statuts.

Il existe plusieurs formes de SCI, chacune ayant des fonctions différentes:

• La SCI de location: c’est la forme la plus courante. Elle permet aux associés de louer un bien immobilier et d’ensuite diviser les revenus en fonction du nombre de parts détenues.

• La SCI familiale: elle permet de simplifier fiscalement la transmission d’un patrimoine immobilier entre les membres d’une même famille.

• La SCI de jouissance partagée: c’est la forme parfaite pour une résidence secondaire. Elle permet aux différents associés de bénéficier d’une période d’occupation du bien immobilier, en fonction du nombre de parts détenues.

• La SCI d’attribution de biens: elle permet de construire ou d’acquérir un bien immobilier et d’ensuite le diviser entre les associés en lots, selon les statuts rédigés à la création de la société.

• La SCI de construction-vente: c’est la seule ayant une vocation commerciale. Elle permet de construire un bien immobilier afin de le revendre, entièrement ou par lot. Une fois la vente effectuée, la société est dissoute.

Les 6 avantages d'une SCI

• La souplesse du cadre légal: les associés peuvent déterminer librement les modalités de fonctionnement de la société et adapter son organisation à leurs objectifs.

• La facilité de gestion: au moment de prendre une décision de mise en location ou de vente d’un immeuble, il est principe requis d’avoir l’accord unanime de tous les héritiers, ou au moins de 2/3 d’entre eux. Avec la SCI, chaque décision est adoptée à la majorité simple.

• Le financement plus aisé d’un bien immobilier: les associés peuvent réunir leurs capacités d’épargne et réaliser des investissements plus conséquents. Cette mutualisation des moyens financiers peut également simplifier l’obtention d’un prêt bancaire.

• Pas besoin d’un gros budget: se lancer avec un euro de capital social est tout-à-fait possible.

• L’évitement de conflits dus à l’indivision (après un décès ou un divorce par exemple): la part sociale attribuée à chaque héritier est clairement établie dans les statuts, ce qui veut dire que le partage se résume donc à un partage des parts sociales.

• Une fiscalité avantageuse: une SCI est en principe soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Mais elle peut aussi choisir l’impôt sur les sociétés (IS) pour éviter de payer un impôt trop élevé en contrôlant son revenu imposable. Attention, une fois le choix posé, il n’y a pas de retour en arrière possible.

Les 5 étapes à suivre pour créer une SCI

1. La rédaction des statuts

La première étape - et c’est la plus importante -, c’est de rédiger les statuts de votre SCI. Ils permettront de définir les règles de gestion et de fonctionnement de la société.

Pour que les statuts soient valides, et bien qu’il existe une marge de manoeuvre propre à chaque société, certaines informations doivent obligatoirement s’y trouver: la dénomination de la société, sa dénomination sociale, le montant du capital social, sa forme juridique, son siège social, la durée de vie de la société (qui ne doit pas dépasser 99 ans), son objet social, les apports de chaque associé qui peuvent être en nature ou en numéraire, les conditions de nomination et de destitution du gérant, les conditions d’admission et de retrait d’un associé, les noms, prénoms et adresses de chacun des associés, les droits et obligations de chaque associé et la répartition des parts sociales selon qu’il y a bénéfice ou perte.

Au cas où il y aurait un apport en immeuble, l’intervention d’un notaire est requise. Que ce soit lors de la rédaction de l’acte d’apport ou dans son authentification. Notons aussi qu’il faut bien vérifier que le bien ne se situe pas dans un périmètre où les collectivités (ou l’État) pourraient exercer leur droit de préemption.

Bien que ce ne soit pas une obligation légale, il est fortement recommandé de souscrire aux services d’un expert-comptable, d’un notaire ou d’un avocat pour mener à bien cette première étape. Les experts-comptables de Clementine vous accompagnent dans cette phase essentielle à la création de votre SCI. Vous économisez ainsi du temps et de l’argent. Vous pouvez consulter nos offres ici.

2. Le dépôt de capital

La deuxième étape, c’est le dépôt de capital. Comme indiqué plus haut, il n’existe pas de capital minimum pour créer sa SCI. La loi impose seulement un seuil minimal d’un euro. Ce capital doit donc être déposé sur un compte au nom de la société.

Les apports en numéraire peuvent être versés sur ce compte par virement bancaire, mais aussi par chèque ou en espèce. Pour les apports en nature, autres que les biens immobiliers, les associés doivent s’accorder sur leurs valeurs estimatives.

Une fois le dépôt effectué sur le compte, vous recevrez une attestation de dépôt, document indispensable pour pouvoir poursuivre les démarches liées à la création de la société. C'est seulement au moment où votre SCI sera immatriculée que votre compte sera débloqué et qu'il sera possible d'utiliser les fonds déposés.

3. La publication au journal d'annonces légales

Une fois les statuts rédigés et le capital déposé à la banque, vous devez informer les acteurs économiques de la création de la société. Pour cela, vous allez passer par un journal d’annonces légales. C’est à vous de choisir celui qui vous convient le mieux.

Attention, l’annonce ne sera publiée par le journal qu’une fois la SCI réellement créée. Si cette étape intervient à ce moment-ci, c’est parce que le journal que vous avez choisi va vous remettre une attestation de parution. C’est un document obligatoire qui devra être déposé au greffe. Le coût de la parution tourne autour de 150 euros.

4. L'enregistrement au service des impôts des entreprises

Depuis 2015, s’enregistrer au service des impôts des entreprises n'est plus une obligation, sauf dans deux cas:

• La qualité du rédacteur des actes de création exige un enregistrement: acte notarié, acte d'huissier, décision de justice,...

• L'acte contient une opération juridique soumise à enregistrement: transmission de propriété d'immeuble, cession d’actions,...

Si vous êtes concerné par l'un de ces deux cas, rendez-vous dans le centre des impôts des entreprises auquel est rattachée votre SCI. Vous pourrez y remplir votre déclaration.

5. L'enregistrement au centre de formalités des entreprises

Afin de pouvoir immatriculer votre SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), vous devez constituer, dans un délai d’un mois, un dossier comprenant les documents suivants:

• Le formulaire M0 de déclaration d’immatriculation d’une société civile (Cerfa n°13958*02) que vous devez télécharger sur internet ou retirer au Centre de Formalités des Entreprises situé au greffe du tribunal de commerce du département du siège social de la SCI

• Un exemplaire original des statuts datés et signés par tous les associés

• L’acte de nomination du ou des gérants de la SCI, s’ils ne sont désignés par les statuts

• Un justificatif de l’occupation régulière du siège social (une facture EDF ou une copie du bail commercial)

• Une fiche d’état civil du ou des gérants avec une attestation d’affiliation

• Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du ou des gérants datée et signée

• Une déclaration des bénéficiaires effectifs datée et signée par le représentant légal

• L’attestation de dépôt de fonds

• L’attestation de publication dans un journal d’annonces légales

• Tout document attestant de l’existence d’une personne morale lorsqu’elle est associée ou gérante de la société

Une fois ce dossier complet, vous pourrez le déposer au greffe du tribunal de commerce du département du siège social de la SCI. Après l’avoir analysé et réalisé l'immatriculation, le greffe vous fournira l’extrait Kbis, document prouvant l’existence juridique de votre SCI.