Création d’une SCI en ligne

Si vous souhaitez créer une SCI en ligne, deux options s’offrent à vous : gérer l’intégralité du processus vous-même ou passer par un service spécialisé.

Si vous choisissez de créer votre SCI seul, vous devrez accomplir plusieurs démarches, comme rédiger les statuts, publier une annonce légale et déposer votre demande d’immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce. Chaque étape doit être réalisée avec rigueur, notamment la rédaction des statuts, qui définit le fonctionnement de la société et les droits des associés.

Pour sécuriser votre projet et éviter les erreurs, vous pouvez aussi opter pour un service de création en ligne comme Clementine. Cette solution permet d’accélérer la procédure, d’assurer la conformité des documents et de vous accompagner tout au long du processus. Un choix idéal pour gagner du temps et créer votre SCI en toute sérénité.

Pour créer une SCI en ligne, il est important de suivre quelques étapes bien précises. Voici comment procéder :

1. Rédiger les statuts

Les statuts encadrent le fonctionnement de la société. Ils précisent la répartition des parts entre les associés, le rôle du gérant et les règles de prise de décision. Ils doivent être rédigés, et signés par tous les fondateurs.

Les statuts peuvent être rédigés sous seing privé ou sous forme d’acte notarié en cas d’apport d’un bien immobilier. Dans ce cas, ils doivent être enregistrés auprès du service des impôts des entreprises.

2. Réaliser les apports

Chaque associé doit verser sa part du capital, en argent (apport numéraire) ou en biens (apport en nature, comme un immeuble). Contrairement à certaines sociétés commerciales, le capital n’a pas besoin d’être bloqué sur un compte bancaire.

3. Publier une annonce légale

Un avis de création doit être publié dans un journal d’annonces légales. Cela permet d’informer officiellement les tiers de l’existence de la SCI. Une attestation de parution sera remise après publication.

4. Remplir le formulaire M0

Le formulaire M0 est un document administratif (Cerfa n°13958) qui sert à déclarer la constitution de la société. Il doit être complété, signé et daté.

5. Rassembler les documents justificatifs

Plusieurs pièces doivent être numérisées pour l’immatriculation, notamment :

• L’attestation de parution de l’annonce légale

• Un justificatif du siège social (bail, quittance, attestation d’hébergement)

• Une pièce d’identité du gérant

• Une déclaration de non-condamnation du gérant

• La liste des bénéficiaires effectifs

6. Déposer la demande d’immatriculation

La dernière étape consiste à soumettre la demande d’immatriculation de votre SCI sur le site infogreffe.fr.

Une fois la demande déposée, le greffe du tribunal de commerce procède à l'examen du dossier. S’il est complet et conforme, la SCI est inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Le greffe attribue alors un numéro d’immatriculation (SIREN) à la SCI et procède à la publication de sa création au BODACC (Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales).

À l’issue de cette procédure, la SCI est officiellement créée et peut commencer à fonctionner légalement.

Voici en détail, tous les documents nécessaires à la création d’une SCI : 

• Statuts de la SCI : un exemplaire original des statuts, daté et signé par tous les associés.

• Formulaire de constitution (M0) : le formulaire Cerfa M0 (n°13958) dûment rempli et signé par le représentant légal.

• Attestation de parution : une attestation de publication de l'avis de constitution dans un journal d'annonces légales.

• Justificatif du siège social : un document attestant de l'occupation régulière des locaux où est établi le siège social (par exemple, une facture d'électricité, de téléphone ou d’eau).

• Pièces d'identité des gérants et associés :

  • Pour chaque gérant personne physique : une copie de la pièce d’identité en cours de validité, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation datée et signée, ainsi qu’une attestation de filiation.

  • Pour chaque gérant personne morale : un extrait Kbis datant de moins de 3 mois.

  • Pour chaque associé non gérant personne physique : une copie de la pièce d’identité.

• Acte de nomination du gérant : si le gérant n'est pas désigné dans les statuts, fournir un exemplaire de l'acte de nomination signé.

• Déclaration des bénéficiaires effectifs : un document indiquant les personnes physiques détenant directement ou indirectement plus de 25 % du capital ou des droits de vote de la société.

Créer une SCI permet d’investir dans l’immobilier à plusieurs tout en bénéficiant d’une gestion plus souple et organisée. Cette structure juridique donne la possibilité aux associés de regrouper leurs ressources financières, ce qui facilite l’acquisition de biens et renforce la capacité d’emprunt auprès des banques. Contrairement à l’indivision, souvent source de complications, la SCI offre un cadre plus stable pour gérer un patrimoine immobilier en commun.

En plus de simplifier la gestion au quotidien, elle facilite également la transmission des biens. Plutôt que de devoir céder un immeuble en bloc, les parts sociales peuvent être transmises progressivement, ce qui permet d’anticiper la succession tout en limitant les coûts fiscaux. 

La revente du patrimoine est aussi plus simple, puisque les associés peuvent céder leurs parts sans passer par une vente directe du bien.

Pour créer une SCI, il faut au moins deux personnes prêtes à s’associer. Il n’existe pas de limite maximum, et ces associés peuvent être des particuliers ou des entreprises. Contrairement à d’autres structures, il est impossible de monter une SCI seul, sauf en utilisant une autre société dont on est propriétaire comme second associé.

Les enfants mineurs peuvent aussi être intégrés à une SCI, qu’ils soient émancipés ou non. Dans ce dernier cas, l’accord des représentants légaux est nécessaire. C’est une option souvent choisie par des parents souhaitant anticiper la transmission de leur patrimoine. Toutefois, même en étant mineur, un associé engage sa responsabilité sur les dettes de la société. Pour limiter cela, il est possible de préciser dans les statuts que cette responsabilité ne dépasse pas le montant de son apport.

Il n’y a pas d’exigence particulière sur le lien entre les associés. Il peut s’agir de membres d’une même famille, d’amis, de conjoints ou même de simples partenaires dans un projet immobilier. La seule exception concerne la SCI familiale, qui doit être constituée uniquement entre personnes ayant un lien de parenté ou d’alliance.

Chaque associé doit contribuer à la société en réalisant un apport au capital, en nature ou en numéraire. Une fois la SCI créée, les associés restent responsables des dettes de la société. Contrairement à une société classique, cette responsabilité est illimitée, mais elle est répartie en fonction des parts détenues dans le capital social.

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) en France en 2025 implique divers frais, dont certains sont obligatoires et d'autres facultatifs selon l'accompagnement choisi.

La première étape consiste à publier une annonce légale pour officialiser la création de la SCI. En 2025, ce coût s’élève à 189 € hors taxes en France métropolitaine et à 221 € hors taxes pour La Réunion et Mayotte.

L’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) nécessite un règlement de 63,54 € TTC. Il faut également compter la déclaration des bénéficiaires effectifs, qui coûte 20,34 € TTC. Cette formalité permet d’identifier les personnes exerçant un contrôle sur la société.

La rédaction des statuts est une étape incontournable, dont le prix dépend de l’accompagnement choisi. Rédiger les statuts soi-même est gratuit, mais cette option demande des compétences juridiques solides pour éviter les erreurs. Faire appel à un professionnel, comme un notaire, un avocat ou un expert-comptable traditionnel, entraîne des frais compris entre 1 000 € et 2 000 €, selon le niveau d’accompagnement. À noter que l’intervention d’un notaire est obligatoire en cas d’apport d’un bien immobilier. Les plateformes juridiques en ligne proposent également des services de création pour des tarifs plus abordables, chez Clementine, nous proposons un service de création de société pour seulement 99 €.

Il n’y a pas de montant minimum de capital imposé par la loi pour créer une SCI. En théorie, on peut donc la constituer avec un capital symbolique d’un euro. Cependant, fixer un capital trop faible peut poser des problèmes, notamment en termes de crédibilité auprès des banques ou des créanciers, qui pourraient exiger des garanties personnelles des associés en cas d’emprunt. 

Il est donc préférable de déterminer un capital adapté aux objectifs de la société et à ses besoins financiers. Pour plus de flexibilité, il est aussi possible d’opter pour un capital variable, qui permet de l’ajuster sans avoir à modifier les statuts.

Le siège social d’une SCI peut être fixé à plusieurs endroits, chacun ayant ses avantages et ses contraintes : 

• Au domicile du gérant ou d’un associé : C’est une option simple et économique, évitant des frais supplémentaires. Toutefois, si le gérant est locataire, son bail ou le règlement de copropriété peut interdire cette domiciliation. Pour une SCI exerçant une activité commerciale (comme la location meublée), cette solution est limitée à 5 ans.

• Dans un local commercial : Louer ou acheter un local dédié permet de séparer la gestion de la SCI de la vie privée des associés. Cela offre plus de crédibilité et de stabilité, mais implique des coûts importants (loyer, charges, taxes). La durée du bail varie selon le type de SCI, jusqu’à 9 ans pour une SCI classique et 3 ans pour une SCI familiale.

• Chez une société de domiciliation : Cette solution permet d’obtenir une adresse prestigieuse et d’accéder à des services supplémentaires (gestion du courrier, standard téléphonique). Elle évite aussi les complications liées à un déménagement. Cependant, la société de domiciliation doit être agréée par la préfecture.

• Dans les bureaux d’une autre entreprise : La SCI peut louer un espace au sein des locaux d’une autre société, via un contrat de mise à disposition. Cela permet de disposer d’une adresse rapidement, mais cette solution est souvent temporaire, nécessitant un transfert du siège à l’échéance du contrat.

La SCI offre une solution attractive pour l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier à plusieurs. Voici les principaux atouts d’une SCI :

• Achat facilité à plusieurs : En mutualisant les moyens financiers, il devient possible d’acquérir un bien plus grand ou mieux situé que ce qu’un individu seul pourrait acheter.

• Répartition des charges : Les frais liés à l’entretien, aux impôts fonciers ou aux travaux sont partagés entre les associés, réduisant ainsi la charge financière de chacun.

• Transmission simplifiée du patrimoine : Les parts sociales peuvent être transmises progressivement aux héritiers, bénéficiant d’abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans. Cela évite l’indivision et ses blocages.

• Souplesse dans la gestion : Les statuts de la SCI sont personnalisables et permettent d’organiser la prise de décisions (vente, travaux, mise en location) selon les besoins des associés.

• Séparation entre bien immobilier et activité professionnelle : Un entrepreneur peut acheter ses locaux via une SCI pour protéger l’immobilier en cas de difficultés financières de son entreprise.

• Choix du régime fiscal : Par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR), une SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) pour amortir le bien et réduire l’impôt sur les bénéfices.

• Éviter les contraintes de l’indivision : Contrairement à l’indivision où toutes les décisions nécessitent l’unanimité, la SCI permet une gestion plus fluide avec un gérant et des règles de majorité définies dans les statuts.

• Valorisation du bien et meilleure transmission : En fonction des besoins, les associés peuvent organiser la gestion et la transmission de leur patrimoine de manière optimisée.

Si la SCI présente de nombreux avantages, elle comporte également certaines contraintes qu’il est important de prendre en compte avant de se lancer. Voici les principaux inconvénients à connaître :

• Des formalités de création longues : La création d’une SCI implique plusieurs démarches : rédaction des statuts, enregistrement au greffe, publication d’une annonce légale. Cela prend du temps et entraîne des frais administratifs.

• Une gestion administrative contraignante : Les décisions importantes doivent être prises en assemblée générale et consignées dans un procès-verbal. Ce formalisme peut être contraignant, surtout pour une gestion familiale.

• Une comptabilité obligatoire ou fortement conseillée : Une SCI soumise à l’IS doit tenir une comptabilité complète (bilan, comptes annuels). Même sous l’IR, un suivi rigoureux est recommandé, souvent avec un expert-comptable, ce qui engendre des frais.

• Une responsabilité illimitée des associés : Les associés sont responsables des dettes de la SCI à hauteur de leur participation. En cas de difficultés financières, leur patrimoine personnel peut être sollicité pour rembourser les créanciers.

• Un accès limité aux financements : Les banques sont plus réticentes à prêter à une SCI, surtout avec un faible capital. De plus, elle ne peut pas bénéficier de certains prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le plan épargne logement (PEL).

• Une cession de parts plus complexe qu’une vente classique : Vendre ses parts nécessite souvent l’accord des autres associés. Cette démarche entraîne des formalités (modification des statuts, publication légale) et des frais fiscaux.

• Des frais cachés à prévoir : Outre les frais de création, d’autres coûts peuvent s’ajouter : notaire pour certaines opérations, avocat pour sécuriser la gestion, expert-comptable pour la comptabilité, diagnostics pour la vente.

• Obligation d’avoir au moins deux associés : Une SCI ne peut pas être créée seul. Si l’unique associé restant ne trouve pas de remplaçant dans l’année, la société risque la dissolution.

Une SCI est soumise par défaut à l'impôt sur le revenu (IR), mais elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). Le choix entre ces deux régimes fiscaux a des implications significatives sur la fiscalité de la SCI et de ses associés.

Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, elle est dite "transparente" fiscalement. Les bénéfices réalisés par la société ne sont pas imposés directement au niveau de la SCI, mais sont répartis entre les associés en fonction de leur participation au capital social. Chaque associé déclare sa part des bénéfices dans la catégorie des revenus fonciers de sa déclaration de revenus personnelle. Les bénéfices sont alors soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle devient "opaque" fiscalement. La société est alors imposée sur ses bénéfices au taux de l'IS, qui est de 25 % depuis 2022. Un taux réduit de 15 % peut s'appliquer sur les premiers 42 500 € de bénéfices, sous certaines conditions. Les bénéfices distribués aux associés sous forme de dividendes sont ensuite soumis à l'impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%.

Créer une SCI familiale plutôt qu’une SCI classique permet de mieux protéger et transmettre un patrimoine immobilier au sein d’une même lignée. Contrairement à une SCI classique, qui peut inclure des associés sans lien de parenté, une SCI familiale ne réunit que des membres d’une même famille. Cette particularité évite l’entrée de tiers extérieurs et simplifie la prise de décisions, en maintenant le contrôle du patrimoine au sein du cercle familial.

À la différence de l’indivision, où chaque décision nécessite l’accord de tous les héritiers, la SCI familiale facilite la gestion en attribuant des parts sociales aux associés. Cela limite les blocages et permet une transmission progressive avec des avantages fiscaux.

Elle offre aussi plus de flexibilité dans l’organisation et la répartition des pouvoirs, grâce à des statuts adaptés aux besoins familiaux. Enfin, elle permet de conserver un bien immobilier sur le long terme, de faciliter les investissements communs et d’optimiser la fiscalité, en choisissant entre l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés selon la stratégie patrimoniale.

La différence entre une SCI classique et une SCI familiale repose principalement sur la nature des associés. Une SCI est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes de gérer ensemble un patrimoine immobilier, qu'elles soient liées par des liens familiaux ou non. Elle peut donc être constituée entre amis, investisseurs ou partenaires d’affaires, avec une grande liberté dans la composition de l’association.

En revanche, une SCI familiale est une variante spécifique de la SCI, où tous les associés doivent appartenir à la même famille, que ce soit par filiation (parents, enfants, frères et sœurs) ou par alliance (conjoints, beaux-frères, belles-sœurs, etc.). Cette particularité lui confère un cadre plus restreint mais aussi des avantages en matière de transmission patrimoniale, notamment des allègements fiscaux lors des successions ou des donations de parts sociales.

En dehors de cet aspect, les règles de fonctionnement et les formalités de création restent identiques : les statuts doivent être rédigés, un capital social défini, un gérant désigné et l’immatriculation réalisée auprès du greffe du tribunal de commerce.

Lors de la création d'une SCI, certains frais sont inévitables, que vous optiez pour une démarche autonome ou que vous passiez par une plateforme en ligne. Parmi ces dépenses incontournables figurent les frais d'annonces légales et les coûts liés à l'immatriculation de la société.

Voici ce que représentent ces coûts :

• Frais de publication d’une annonce légale : 189 € HT en France métropolitaine (221 € pour la Réunion et la Mayotte)

• Frais d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) : 63,54 € TTC

Comptez également 20,34 € TTC pour les frais générés par le dépôt du registre des bénéficiaires effectifs (RBE)