Fiscalité des locations saisonnières : le guide complet

La location saisonnière permet de louer un bien immobilier pour de courtes périodes. Soumise à une réglementation spécifique et à un régime fiscal particulier, elle offre aux propriétaires une flexibilité intéressante pour rentabiliser leurs résidences principales ou secondaires. Quel régime fiscal ? Quelle imposition ? Explorons en détail la fiscalité des locations saisonnières.

La location saisonnière est une forme de location immobilière où un bien est mis à disposition pour une courte durée, ne pouvant dépasser 90 jours consécutifs par an pour un même locataire. Ce type de location, très prisé dans les zones touristiques, concerne divers types de logements comme des maisons, appartements, villas, chalets, ou même des chambres chez l'habitant.

Contrairement aux locations longue durée, qui sont régies par des règles standardisées avec des baux souvent fixés à un an ou plus, la location saisonnière se distingue par sa flexibilité. Les biens se doivent d’être meublés et équipés de toutes les commodités nécessaires pour un séjour temporaire.

Les règles de la location saisonnière varient selon que le bien concerné est une résidence principale ou secondaire et elles sont également influencées par le type de logement et la commune où le bien est situé.

Les réglementations des résidences principales

Une résidence principale est définie comme l'endroit où l'on vit habituellement au moins 8 mois par an. Dans ce cas, la location saisonnière est limitée à 4 mois par an. En général, aucune déclaration préalable n'est nécessaire, sauf dans certaines communes où cela est requis (comme Paris ou Bordeaux). Il est donc recommandé de vérifier les exigences locales auprès de la mairie.

Les réglementations des résidences secondaires

Une résidence secondaire, c'est-à-dire un logement occupé moins de 8 mois par an, peut être louée en saisonnier sans limite de durée, sauf exception. Toutefois, une déclaration préalable auprès de la mairie est obligatoire. Dans certaines villes, il est aussi nécessaire d'obtenir une autorisation municipale. Par exemple, à Paris, si le bien est loué plus de 120 nuits par an, il doit être transformé en local commercial, ce qui peut entraîner des obligations de compensation, comme l'achat d'un mètre carré de local commercial pour chaque mètre carré transformé.

Cas particuliers en copropriété et sous-location

Si le bien est en copropriété, le propriétaire doit s'assurer que le règlement de copropriété ne s'oppose pas à la location saisonnière, faute de quoi il pourrait devoir porter l'affaire en justice. Si un locataire souhaite sous-louer le logement en location saisonnière, il doit obtenir l'accord écrit du propriétaire et ne peut pratiquer un loyer supérieur au sien.

Pour la fiscalité des locations saisonnières, il existe deux principaux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est applicable par défaut si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700€ pour les locations classiques, ou 188 700€ pour les locations classées (comme les gîtes ou les meublés de tourisme classés). Sous ce régime, les propriétaires bénéficient d'un abattement forfaitaire sur leurs revenus locatifs : 50% pour les locations classiques et 71% pour les locations classées. Ce régime est simple et ne nécessite pas de comptabilité détaillée, car l'abattement est automatiquement appliqué.

Le régime réel

Le régime réel, quant à lui, s'applique automatiquement si les revenus locatifs dépassent les seuils du micro-BIC. Cependant, les propriétaires peuvent aussi choisir ce régime volontairement, même si leurs revenus sont inférieurs à ces seuils, notamment si les charges déductibles (comme les frais d’entretien ou la taxe foncière) dépassent les abattements prévus par le micro-BIC. Le régime réel permet de déduire les charges et amortissements des revenus locatifs, ce qui peut réduire la base imposable. Toutefois, ce régime nécessite une comptabilité rigoureuse et la conservation des justificatifs des dépenses.

La location saisonnière est soumise à une imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), que la propriété louée soit une résidence principale ou secondaire. Lors de la déclaration annuelle de revenus, le montant total des recettes locatives de l'année doit être déclaré. 

Pour les personnes relevant du régime micro-BIC, l'administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire. Cet abattement est de 50% des revenus locatifs annuels pour les locations saisonnières classiques et de 71% pour les locations saisonnières classées.

L'impôt sur la location saisonnière est intégré à l'impôt sur le revenu global du contribuable, ce qui signifie que le taux d'imposition applicable dépend du barème progressif de l'impôt sur le revenu.

L’imposition des revenus Airbnb

Les revenus générés par la location de logements meublés sur Airbnb doivent être déclarés chaque année dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) sur la déclaration de revenus. Le propriétaire ou le locataire, selon le cas, est également tenu de payer la taxe d'habitation et/ou la taxe foncière.

En ce qui concerne la TVA, les loyers provenant de locations meublées touristiques ne sont pas soumis à cette taxe, à condition que la location ne s'accompagne pas de services supplémentaires. Pour faciliter la déclaration de ces revenus, Airbnb envoie chaque année un récapitulatif des revenus bruts générés sur la plateforme, rappelant les obligations fiscales à respecter.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est particulièrement prisé pour la location saisonnière. Il permet de louer un bien meublé, que ce soit pour de courtes ou longues durées, tout en restant dans le cadre d'une activité non professionnelle. Cependant, ce statut implique tout de même la création d'une entreprise.

Pour obtenir le statut de LMNP, deux conditions doivent être remplies :

1. Les revenus provenant de l'activité de location meublée (loyers, charges comprises) ne doivent pas dépasser 23 000€ par an

2. Les revenus issus de la location meublée doivent être inférieurs ou égaux aux autres revenus du foyer fiscal

Dans le cadre des locations saisonnières, le versement des cotisations sociales est conditionné par le montant total des revenus perçus. 

Si les revenus sont inférieurs à 23 000 €, aucune cotisation sociale n'est exigée. Cependant, il reste obligatoire de déclarer ces revenus chaque année auprès de l'administration fiscale. 

En revanche, lorsque les revenus dépassent 23 000 €, le paiement des cotisations sociales devient obligatoire, avec des montants qui varient en fonction des revenus générés.

La déclaration des revenus issus de locations saisonnières se fait via le formulaire 2042-C-PRO lors de la déclaration annuelle de revenus.

Pour les locations saisonnières classiques, il est nécessaire de sélectionner la case 5ND sous la rubrique “Régime micro BIC”, puis “locations meublées cas général”.

Pour les locations saisonnières classées, il faut cocher la case 5NG dans la même rubrique “Régime micro BIC”, puis “Locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés”.