SCI familiale : tout ce que vous devez savoir

Dernière mise à jour le 8 novembre 2024 · 12 min

Si vous envisagez de gérer ou de transmettre des biens immobiliers en famille, la SCI familiale est une option à ne pas négliger. Que ce soit pour faciliter la gestion ou la transmission de biens immobiliers, découvrez pourquoi cette structure séduit tant de familles

Une SCI familiale est une Société Civile Immobilière créée entre des membres d'une même famille pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Elle permet de centraliser la propriété des biens au sein de la société, et chaque membre devient associé en fonction de son apport, qu'il soit en numéraire ou en nature. Ce type de structure simplifie la gestion collective et facilite la transmission des biens, notamment grâce à des avantages fiscaux liés à la donation de parts sociales.

En tant que bailleur, la SCI familiale bénéficie de certaines souplesses, comme la possibilité de conclure des baux plus courts, d’une durée minimum de trois ans. Toutefois, elle perd son caractère familial si un associé extérieur, sans lien de parenté, rejoint la société.

La création d'une SCI familiale présente plusieurs intérêts, particulièrement en matière de gestion et de transmission de patrimoine immobilier.

L'une des principales raisons de choisir ce statut est d'éviter les inconvénients de l'indivision, souvent synonyme de blocages et de conflits entre héritiers. Dans une SCI, les biens ne sont plus détenus directement par chaque membre de la famille, mais par la société elle-même. Cela permet de simplifier les prises de décisions, notamment en nommant un gérant responsable de la gestion quotidienne, tout en évitant que chaque décision soit soumise à l'unanimité, comme c'est le cas en indivision.

La SCI familiale est également un outil efficace pour optimiser la transmission du patrimoine. En effet, il est possible de transmettre progressivement les parts sociales aux héritiers, bénéficiant ainsi des abattements fiscaux prévus pour les donations. Cette approche permet de réduire considérablement les coûts liés aux droits de succession et de transmettre le patrimoine de manière plus fluide et anticipée. De plus, grâce au démembrement de propriété, les parents peuvent conserver l'usufruit des biens tout en cédant la nue-propriété à leurs enfants, ce qui leur permet de continuer à percevoir les revenus locatifs sans être propriétaires.

Sur le plan fiscal, la SCI familiale offre d'autres avantages, notamment en permettant de bénéficier du mécanisme du déficit foncier, qui peut être particulièrement intéressant pour les investisseurs locatifs. Nous reviendrons plus en détail sur la partie fiscale d’une SCI familiale plus loin dans cet article.

La SCI familiale se distingue par son fonctionnement basé sur la responsabilité indéfinie des associés, qui répondent proportionnellement à leurs parts sociales en cas de dettes. Cependant, la responsabilité est non solidaire et subsidiaire, les créanciers doivent d’abord se tourner vers la SCI avant d’engager les associés. 

Les droits des associés incluent la participation aux décisions lors des assemblées générales, l’accès à l’information et la possibilité de céder leurs parts, sous certaines conditions prévues par les statuts.

Le gérant, qui peut être un ou plusieurs membres de la famille, s’occupe de la gestion courante du patrimoine immobilier et de l'administration de la SCI. Il agit dans l’intérêt de la société et dans le cadre de l’objet social. La gestion inclut la prise de décisions sur les biens, comme leur vente ou leur aménagement, avec l’accord des associés pour les décisions majeures. Le gérant présente également les comptes annuels pour approbation, même si la SCI n’est pas tenue de déposer ces comptes au greffe du Tribunal de commerce.

Les bénéfices de la SCI peuvent être imposés soit à l’impôt sur le revenu (IR), où les associés paient l’impôt personnellement, soit à l'impôt sur les sociétés (IS), auquel cas la SCI paie l’impôt sur les bénéfices réalisés.

Les avantages de la SCI familiale

Parmi les avantages d’une SCI familiale, nous pouvons citer les suivants : 

• Protection contre l'indivision : Empêche la vente forcée d'un bien par un indivisaire unique.

• Facilité de transmission du patrimoine : Optimisation fiscale avec abattements sur les droits de donation.

• Gestion simplifiée : Une seule personne peut être nommée gérant, réduisant l'ingérence des autres membres de la famille.

• Flexibilité familiale : Possibilité de séparer la nue-propriété, l'usufruit et les droits politiques des associés.

• Souplesse des baux immobiliers : Durée de location réduite à 3 ans pour certains baux.

• Imposition à l’IR : Fiscalité flexible, avec option pour l’IS possible.

Les inconvénients de la SCI familiale

Malgré les nombreux avantages de la SCI familiale, ce statut comporte également des inconvénients, dont les suivants : 

• Responsabilité illimitée des associés : Les associés sont tenus de contribuer aux dettes proportionnellement à leur participation.

• Création et gestion coûteuses : Les formalités de création sont lourdes et la tenue d’une comptabilité est nécessaire.

• Restrictions d'activités : Une SCI ne peut pas exercer d’activités commerciales comme l’achat-revente régulier de biens immobiliers.

• Règles de fonctionnement rigides : Assemblées générales obligatoires et comptabilité stricte à respecter.

Si vous souhaitez créer une SCI familiale, il est nécessaire de suivre quelques étapes bien précises. Les étapes à suivre pour la création d’une SCI familiale sont les suivantes : 

1. La rédaction des statuts

2. Le dépôt du capital social

3. La publication dans un journal d’annonces légales

4. La constitution et le dépôt du dossier d’immatriculation

5. L’immatriculation de la société

Étape 1 : la rédaction des statuts

La première étape pour la création d'une SCI familiale consiste à rédiger les statuts de la société. Ce sont les statuts qui déterminent les règles de fonctionnement de la structure, ainsi que les droits et obligations des associés. 

Ces statuts doivent inclure plusieurs mentions obligatoires, telles que le nom de la société, son objet social, les apports des associés, la durée de vie de la société (qui ne peut excéder 99 ans) et la répartition des parts sociales. Les associés disposent d'une certaine liberté dans la rédaction, mais il est important de veiller à ce que les statuts soient bien structurés pour anticiper d'éventuels conflits familiaux.

Étape 2 : Le dépôt du capital social

Après avoir rédigé les statuts, les associés doivent réaliser les apports, qui peuvent être en numéraire (c'est-à-dire une somme d'argent) ou en nature (comme un bien immobilier), pour constituer le capital social de la SCI. Ces apports permettent aux associés de recevoir des parts sociales et la qualité d’associé de la SCI.

En cas d'apport en nature avec un bien immobilier, l’apport est traité comme une vente, avec des conséquences fiscales, telles que le paiement des droits de mutation (environ 5 % de la valeur du bien) et l'impôt sur la plus-value, s'il y en a.

Il est important de noter que même s'il est possible de créer une SCI familiale avec un capital social de 1 euro, il est recommandé d'avoir un capital plus conséquent pour garantir la crédibilité de la société, notamment auprès des banques si un financement est nécessaire pour l'achat d'un bien immobilier.

Étape 3 : La publication dans un journal d’annonces légales

La troisième étape consiste à publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales, qui a pour objectif d’avertir les tiers de la création de votre SCI.

Cette annonce légale est payante (185 € HT en France pour 2024) et doit être publiée dans un journal d’annonces légales du même département que votre siège social.

Étape 4 : La constitution et le dépôt du dossier d’immatriculation

La quatrième étape pour la création d'une SCI familiale consiste à constituer et déposer le dossier d'immatriculation. Après avoir rédigé les statuts et déposé le capital social, le gérant doit préparer un dossier contenant plusieurs documents essentiels. Ce dossier comprend notamment : 

• les statuts de la SCI datés et signés 

• l'attestation de parution dans un journal d'annonces légales 

• les pièces d'identité des gérants et des associés 

• l'attestation de non-condamnation des gérants et des associés

• Le formulaire d’immatriculation

• Le registre des bénéficiaires actifs

Une fois ces documents réunis, le dossier doit être déposé en ligne via le guichet unique. Ce dépôt officialise la création de la SCI et permet d'obtenir son immatriculation.

Étape 5 : L’immatriculation de la société

Une fois que le dossier d'immatriculation est complet et soumis, il est envoyé au greffe du tribunal de commerce. Le greffe vérifie la conformité des documents et procède à l'immatriculation de la SCI. 

Lorsque celle-ci est validée, les associés reçoivent le premier extrait Kbis, un document officiel qui atteste de l'existence juridique de la société. À partir de ce moment, la SCI est officiellement reconnue.

Globalement, deux régimes fiscaux sont possibles pour une SCI familiale : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix entre ces deux options a des conséquences importantes sur l’imposition des revenus, des bénéfices et des plus-values.

Fiscalité à l’impôt sur le revenu (IR)

Dans la majorité des cas, une SCI familiale est soumise à l’impôt sur le revenu. Ce régime repose sur le principe de la transparence fiscale : les bénéfices ou les pertes réalisés par la SCI sont directement attribués aux associés en fonction de leur part dans la société. Chaque associé doit alors déclarer ces revenus dans la catégorie des revenus fonciers. Cela signifie que les bénéfices de la SCI, qu’ils soient distribués ou non, s’ajoutent aux revenus personnels des associés et sont soumis au barème progressif de l’IR.

Si la SCI dégage un déficit foncier (par exemple, à cause de travaux ou d’autres charges), ce déficit peut être imputé sur les revenus fonciers des associés, voire sur leurs revenus globaux dans certaines limites.

Fiscalité à l’impôt sur les sociétés (IS)

La SCI familiale peut aussi opter pour l'impôt sur les sociétés. Dans ce cas, c'est la société elle-même qui est imposée sur ses bénéfices, et non plus les associés. Le taux d'imposition des bénéfices est de 15 % pour les premiers 42 500 € et de 25 % au-delà. Ce régime permet à la SCI de déduire des charges supplémentaires, comme l’amortissement des biens immobiliers, ce qui peut être intéressant pour réduire le bénéfice imposable.

Cependant, si des bénéfices sont distribués aux associés sous forme de dividendes, ces derniers seront à nouveau imposés, cette fois-ci dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, avec un prélèvement forfaitaire unique de 30 % (ou le barème progressif de l’IR sur option).

Fiscalité en cas de cession ou de dissolution

En cas de cession des parts sociales ou de dissolution de la SCI, la fiscalité varie en fonction du régime fiscal choisi. Si la SCI est à l’IR, les plus-values immobilières sont soumises au régime des plus-values des particuliers, avec un taux global de 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). Des abattements sont possibles selon la durée de détention des biens.

En revanche, si la SCI est à l'IS, la plus-value est traitée comme une plus-value professionnelle et est imposée au taux de l’IS, sans abattements pour durée de détention. Ce régime est souvent moins favorable fiscalement en cas de cession.

Cas particulier de la TVA

En principe, les SCI familiales ne sont pas assujetties à la TVA lorsqu’elles louent des biens non meublés à usage d’habitation. Toutefois, si la SCI loue des locaux professionnels ou des biens meublés, elle peut être soumise à la TVA.

La succession d'une SCI familiale est généralement plus simple et mieux organisée que celle d'un bien détenu en indivision, notamment parce que la structure même de la SCI permet d'éviter les blocages et les complications souvent associées à l'indivision. Lorsqu'un des associés décède, la SCI continue d'exister, et les parts sociales du défunt sont transmises à ses héritiers selon les modalités prévues par les statuts de la société.

Les héritiers ne deviennent pas automatiquement propriétaires des biens immobiliers, mais plutôt des parts sociales de la SCI. Cela évite la vente forcée du bien, un problème fréquent en indivision. Si les statuts de la SCI le prévoient, une procédure d'agrément des nouveaux associés peut être requise, ce qui signifie que les autres associés peuvent décider d'accepter ou non l'entrée des héritiers dans la société. Si aucune clause particulière n'est prévue, l'intégration des héritiers se fait automatiquement.

L'un des avantages majeurs de la SCI familiale en matière de succession réside dans la possibilité de planifier la transmission du patrimoine immobilier de manière plus souple et fiscalement avantageuse. En effet, les droits de succession sont souvent réduits, car ils sont calculés sur la valeur des parts sociales qui peut être inférieure à la valeur marchande des biens immobiliers détenus. De plus, les associés peuvent anticiper la succession en procédant à des donations de leurs parts, ce qui permet de bénéficier d'abattements fiscaux.

Enfin, en cas de décès du gérant de la SCI, les associés doivent se réunir pour désigner un nouveau gérant, ce qui garantit la continuité de la gestion du patrimoine immobilier. La SCI familiale offre ainsi un cadre stable pour transmettre un patrimoine, tout en permettant de minimiser les frais de succession et d'éviter les conflits entre héritiers.

Les risques d'une SCI familiale incluent principalement les conflits entre associés, qui peuvent survenir en raison de divergences d'opinions sur la gestion des biens ou les décisions à prendre concernant le patrimoine commun. Ces désaccords peuvent compliquer la prise de décisions et nuire à la bonne gestion de la SCI. Par ailleurs, sur le plan financier, les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI, ce qui signifie qu'en cas de difficultés financières, chaque associé doit rembourser les créanciers proportionnellement à sa participation dans le capital social.

• La SCI familiale permet de gérer et transmettre un patrimoine immobilier entre membres d'une même famille

• Elle offre une solution contre l'indivision et facilite la transmission grâce à des avantages fiscaux sur les donations de parts sociales

• Les associés ont une responsabilité illimitée proportionnelle à leurs parts, mais non solidaire

• La SCI peut opter pour l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS), chaque régime ayant ses propres avantages fiscaux

• La création d'une SCI implique des démarches administratives comme la rédaction des statuts et l'immatriculation au RCS

Est-ce qu’une SCI familiale peut réaliser un emprunt ?

Oui, une SCI familiale peut emprunter auprès d'une banque. Les associés sont responsables des dettes à titre personnel, et la banque peut exiger des garanties comme une hypothèque ou une caution personnelle.

Quelle est la différence entre SCI et SCI familiale ?

Une SCI familiale regroupe uniquement des membres d'une même famille, alors qu'une SCI classique peut inclure n'importe quels associés. Le but de la SCI familiale est souvent de faciliter la gestion et la transmission du patrimoine immobilier au sein d’une famille.

Pourquoi mettre ses enfants dans une SCI ?

Associer ses enfants dans une SCI permet d'optimiser la transmission du patrimoine tout en évitant l'indivision. De plus, cela démarre le délai de détention des parts, offrant des avantages fiscaux sur la plus-value après 30 ans de détention.