Résidence principale en SCI : est-ce une bonne idée ?

Dernière mise à jour le 19 février 2025 · 8 min

Acquérir un bien immobilier pour en faire sa résidence principale est une décision importante, et la manière de le détenir l’est tout autant. Plutôt qu’un achat en nom propre, certains particuliers choisissent de créer une SCI pour organiser cette acquisition. Cette solution présente certains avantages mais également certains inconvénients, voyons cela plus en détail.

Une résidence principale est le logement que vous occupez de manière habituelle et principale, c'est-à-dire plus de six mois par an. Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir et gérer ensemble un patrimoine immobilier. 

Il est possible d'acquérir ou de détenir sa résidence principale au travers d'une SCI, ce qui présente certains avantages et inconvénients.

Détenir sa résidence principale au sein d’une SCI présente plusieurs avantages, notamment en matière de gestion, de transmission et de protection du patrimoine. Voici pourquoi cette option peut être intéressante.

Meilleure organisation de la propriété

Avec une SCI, vous ne possédez pas directement le bien immobilier, mais des parts sociales de la société qui en est propriétaire. Cela offre une grande souplesse dans la répartition des droits entre les associés.

• Contrairement à l’indivision où chaque décision importante nécessite l’accord unanime, une SCI permet de fixer ses propres règles dans les statuts.

• Vous pouvez ajuster la répartition des parts en fonction des apports de chacun, sans être bloqué par les règles du droit commun.

• Il est possible de démembrer les parts sociales, c'est-à-dire séparer l’usufruit (le droit d’habiter ou de percevoir des loyers) et la nue-propriété (le droit de posséder sans en tirer profit immédiat). Cela peut être utile pour transmettre progressivement le bien à ses enfants tout en conservant son usage.

Transmission du patrimoine facilité

La SCI permet d'éviter les blocages liés à l’indivision en cas de décès. Plutôt que de transmettre un bien immobilier en une seule fois, ce qui peut entraîner des conflits entre héritiers, vous pouvez céder progressivement des parts sociales à vos enfants sous forme de donations successives.

Grâce à un abattement fiscal de 100 000 € tous les 15 ans, ce mode de transmission peut réduire les droits de succession. De plus, les statuts de la SCI permettent d’éviter l’entrée d’un héritier non souhaité dans la gestion du bien en prévoyant une clause d’agrément (les associés doivent donner leur accord pour toute cession de parts).

Protection en cas de séparation ou de divorce

Dans un couple marié sous le régime légal (sans contrat), un bien acquis après le mariage appartient pour moitié à chaque époux. En cas de divorce, cette répartition peut poser problème.

Avec une SCI, la résidence principale appartient à la société et non directement aux conjoints. La répartition des parts peut être adaptée à la situation, ce qui facilite le partage en cas de séparation et évite de devoir vendre le bien pour solder un divorce.

Fiscalité avantageuse sur la plus-value en cas de vente

Si vous vendez votre résidence principale détenue par une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, la plus-value réalisée n’est pas imposée, tout comme pour une propriété en nom propre.

💡 À savoir : Cette exonération ne s’applique pas si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou si le bien est loué.

Détenir sa résidence principale en SCI comporte également quelques inconvénients qu’il faut bien mesurer avant de se lancer.

Formalités administratives et coûts supplémentaires

Créer une SCI nécessite plusieurs démarches et implique des frais à anticiper. La rédaction des statuts est une étape clé qui peut nécessiter l’intervention d’un professionnel (avocat ou notaire), ce qui engendre des coûts variables. Ensuite, l’immatriculation de la SCI au greffe du tribunal de commerce et la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales sont obligatoires, avec des frais incompressibles.

En plus des dépenses initiales, la gestion d’une SCI impose certaines obligations administratives et comptables :

• La tenue d’une comptabilité rigoureuse (obligatoire si la SCI est soumise à l’IS).

• L’organisation d’une assemblée générale annuelle pour valider les décisions.

• Le dépôt annuel des comptes pour les SCI à l’IS.

Ces contraintes demandent du temps et peuvent nécessiter le recours à un expert-comptable.

Fiscalité moins avantageuse pour l’IFI

Lorsqu’un bien est détenu en nom propre, son propriétaire bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur pour le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), réduisant ainsi l’assiette taxable. En revanche, cet abattement disparaît dès que la résidence principale est logée dans une SCI, ce qui peut alourdir l’imposition des associés concernés.

Il est possible d’obtenir une décote sur la valeur des parts sociales en raison de leur liquidité réduite, généralement entre 10 et 20 %. Toutefois, cette réduction est difficile à justifier et dépend de plusieurs critères, notamment la difficulté de revente des parts. Dans la plupart des cas, la détention d’une résidence principale via une SCI entraîne une fiscalité moins favorable qu’une détention en direct.

Risque de requalification fiscale

L’administration fiscale surveille de près l’utilisation des SCI, en particulier lorsque celles-ci sont créées dans un but d’optimisation fiscale. Dans certains cas, elle peut requalifier l’usage du déficit foncier en abus de droit, notamment si la SCI est constituée immédiatement après des travaux de rénovation ayant permis de générer un déficit foncier important.

Les risques en cas de requalification fiscale sont les suivants :

• Annulation des avantages fiscaux obtenus

• Redressement fiscal avec paiement des impôts non acquittés

• Application de pénalités financières

Pour éviter ces désagréments, il est important de structurer la SCI de manière légitime et non uniquement dans un but de réduction d’impôts.

Créer une SCI pour y loger sa résidence principale demande de suivre plusieurs étapes. Tout d’abord, il faut choisir le bon moment pour constituer la société.

Vous pouvez créer la SCI avant l’achat du bien pour qu’elle en soit directement propriétaire ou la mettre en place après l’acquisition en lui apportant la résidence principale. Dans ce dernier cas, il faudra passer par un notaire et s’acquitter de certains frais, notamment les droits d’enregistrement.

Une fois cette décision prise, il est nécessaire de passer à la création de la SCI. Voici les étapes :

• Rédiger les statuts : Définir le fonctionnement de la SCI (répartition des parts, pouvoirs du gérant, règles de décision). Un notaire est obligatoire en cas d’apport immobilier.

• Réaliser les apports : Chaque associé apporte sa part du capital en numéraire ou en nature. Le dépôt sur un compte bancaire n’est pas obligatoire.

• Publier une annonce légale : Annonce obligatoire dans un journal habilité pour officialiser la création. Une attestation de parution est nécessaire pour l’immatriculation.

• Remplir le formulaire M0 : Document administratif (Cerfa n°13958) déclarant la création de la SCI. Il doit être signé par le gérant.

• Rassembler les documents justificatifs : Attestation de parution, justificatif du siège social, pièce d’identité et déclaration de non-condamnation du gérant, liste des bénéficiaires effectifs.

• Déposer la demande d’immatriculation : Soumettre le dossier sur infogreffe.fr. Une fois validé par le greffe, la SCI reçoit son numéro SIREN et est publiée au BODACC. Elle peut alors fonctionner légalement.

Si vous souhaitez simplifier ces démarches et bénéficier d’un accompagnement personnalisé, découvrez notre service de création de SCI en ligne.

Pour passer sa résidence principale en SCI, même si le logement appartient en propre à l’un des époux, l’autre devra donner son accord pour l’apport à la SCI. Cet apport est considéré comme un apport en nature, ce qui implique certaines formalités : la rédaction d’un acte par un notaire, la mise à jour des statuts de la SCI et l’accomplissement des démarches de publicité foncière. 

Une fois l’apport réalisé, la valeur du bien est intégrée au capital social de la SCI, et les associés reçoivent des parts sociales proportionnellement à leur apport. Dès cet instant, la SCI devient officiellement propriétaire du logement.

Acheter sa résidence principale en SCI peut se faire à travers une opération appelée « vente à soi-même ». Cela consiste à vendre son bien à une SCI que l’on contrôle, permettant ainsi de refinancer son patrimoine tout en conservant la jouissance du bien. Toutefois, cette opération est surveillée de près par l’administration fiscale, car certains montages visent uniquement à optimiser la fiscalité.

Pour que cette transaction soit valide, il est important qu’elle repose sur un intérêt réel et justifiable. Si le but principal est de créer artificiellement des charges déductibles, l’administration fiscale peut considérer cela comme un abus de droit, exposant ainsi les associés à des sanctions. Pour éviter toute remise en cause, il faut s’assurer que l’objectif ne soit ni fiscal, ni un moyen de se soustraire à ses créanciers.

Quel est l’intérêt de mettre sa résidence principale en SCI ?

Mettre sa résidence principale en SCI permet une meilleure gestion du bien, une transmission facilitée grâce aux donations de parts sociales, une protection en cas de séparation et une exonération de la plus-value en cas de vente (si soumise à l'IR). Toutefois, cela implique des formalités et une fiscalité spécifique.

Est-il possible d’avoir plusieurs résidences principales ?

Il est impossible d’avoir plusieurs résidences principales. La résidence principale est le logement où l'on vit habituellement et où se situent ses intérêts familiaux et professionnels. Elle bénéficie d'avantages fiscaux (exonération de la plus-value immobilière, abattements IFI...).