Le renouvellement d’un bail commercial : le guide

Dernière mise à jour le 18 décembre 2024 · 5 min

Le renouvellement d’un bail commercial est une étape cruciale pour les entrepreneurs, mais aussi une source fréquente d’inquiétudes. Risques de déplafonnement du loyer, refus de renouvellement ou méconnaissance des procédures... Ces erreurs peuvent mettre en péril l’avenir de votre entreprise. Anticipez et maîtrisez les étapes du renouvellement grâce à ce guide pratique, qui répondra à toutes vos questions pour éviter les mauvaises surprises.

Le bail commercial est un contrat signé entre un propriétaire de local (le bailleur) et un professionnel (le locataire). Il permet à un entrepreneur d’exploiter un local pour une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Contrairement à un bail classique, ce contrat bénéficie de la protection du statut des baux commerciaux prévu par le Code de commerce.

Cette protection est essentielle pour le locataire : elle lui assure une stabilité en lui donnant le droit de rester dans les lieux à la fin du bail, grâce au principe du renouvellement du bail commercial. En échange, l’entrepreneur doit respecter les obligations contractuelles, notamment le paiement du loyer et le maintien en bon état du local.

La durée minimale d’un bail commercial est fixée à 9 ans. C’est pourquoi on parle souvent du bail « 3-6-9 », car le locataire a la possibilité de donner congé à l’expiration de chaque période triennale (au bout de 3, 6 ou 9 ans).

Cependant, la fin de cette durée n’implique pas automatiquement la fin de l’occupation des lieux. Si ni le bailleur ni le locataire ne se manifestent, le bail se prolonge tacitement pour une durée indéterminée et avec les mêmes conditions, bien qu’une révision triennale du loyer peut être envisagée. 

En cas de prolongation tacite, le locataire perd son droit au bail, ce qui peut compliquer la vente de son fonds de commerce. L’acquéreur devra alors négocier un renouvellement ou un nouveau bail avec le propriétaire. Si le bail dépasse 12 ans, le propriétaire peut déplafonner le loyer pour le fixer à la valeur locative, calculée selon les caractéristiques du local, son usage, les obligations des parties, les conditions locales et les loyers voisins.

💡 À savoir : Agir avant les 12 ans du bail permet d’éviter un déplafonnement et une potentielle hausse de loyer.

Pour préparer l’avenir de votre entreprise, il est souvent plus judicieux d’entamer les démarches de renouvellement du bail commercial dans les temps.

Le renouvellement d’un bail commercial ne se fait pas automatiquement, même si le locataire est prioritaire pour rester dans les lieux.

L’initiative du renouvellement

Le renouvellement peut être initié par le bailleur ou le locataire. Le bailleur doit adresser une proposition de renouvellement par acte d’huissier ou courrier recommandé avec accusé de réception. De son côté, le locataire peut demander le renouvellement en envoyant un congé avec demande de renouvellement.

Les délais à respecter

La demande de renouvellement doit être effectuée au moins 6 mois avant la fin du bail. Si le bailleur reste silencieux après la demande du locataire, cela signifie qu’il accepte le renouvellement.

Les conditions du renouvellement

Pour avoir droit au renouvellement du bail, le locataire doit remplir trois conditions essentielles :

• Être propriétaire du fonds de commerce.

• Être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour un commerçant, ou au registre national des entreprises (RNE) pour un artisan.

• Avoir exploité le fonds de commerce de façon effective dans les locaux durant les trois années précédant la fin du bail ou sa reconduction.

Le bail peut être renouvelé pour une durée minimale de 9 ans, sauf si les parties conviennent d’une autre durée. Le loyer peut également être révisé, mais il ne peut pas être augmenté de manière excessive. Il est plafonné en fonction de l’indice des loyers commerciaux (ILC), sauf en cas de modification importante des lieux ou du marché local.

Le bailleur peut toutefois refuser le renouvellement, mais dans ce cas, il doit verser une indemnité d’éviction au locataire pour compenser le préjudice subi. Cette indemnité correspond généralement à la valeur du fonds de commerce.

Le coût du renouvellement d’un bail commercial dépend principalement de l’évolution du loyer et des éventuels frais annexes.

• Le loyer révisé : Le bailleur peut proposer un nouveau loyer lors du renouvellement. Comme mentionné, cette révision est encadrée par la loi pour éviter les abus.

• Les frais de procédure : Si le renouvellement passe par un huissier, des frais peuvent s’ajouter, ainsi que les honoraires éventuels d’un avocat ou d’un expert immobilier.

• L’indemnité d’éviction : Si le bailleur refuse le renouvellement sans justification valable, il devra verser cette indemnité au locataire. Cela peut représenter un coût important pour le propriétaire.

Pour éviter les mauvaises surprises, il est recommandé d’anticiper ces coûts en consultant des professionnels, tels qu’un avocat spécialisé ou un expert-comptable, afin d’évaluer la faisabilité financière du renouvellement.

La résiliation d’un bail commercial avant son terme est possible, mais elle est encadrée par des règles strictes.

• Par le locataire : Le locataire peut donner congé tous les 3 ans en respectant un préavis de 6 mois. Cette résiliation doit être faite par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de force majeure ou d’une clause spécifique dans le contrat, il peut résilier plus tôt.

• Par le bailleur : Le bailleur ne peut résilier le bail qu’à l’expiration des périodes triennales ou pour des motifs légitimes (non-paiement des loyers, usage détourné du local, etc.).

• Résiliation anticipée d’un commun accord : Les deux parties peuvent également convenir de mettre fin au bail avant son terme. Cela nécessite la signature d’un accord écrit précisant les conditions de départ.

Est-ce qu’un bail commercial se renouvelle automatiquement ?

Un bail commercial ne se renouvelle pas automatiquement. À la fin du bail, s’il n’y a aucune action du bailleur ou du locataire, le contrat est prolongé tacitement, mais sans conférer au locataire le droit au bail. Pour sécuriser sa situation, il est essentiel d’entamer les démarches de renouvellement dans les délais impartis, généralement au moins 6 mois avant la fin du bail.

Est-ce qu'un propriétaire peut refuser de renouveler un bail commercial ?

Un propriétaire peut refuser de renouveler un bail commercial, mais sous certaines conditions. En cas de refus, il devra généralement verser une indemnité d’éviction au locataire, sauf s’il peut invoquer un motif légitime, comme le non-respect des obligations contractuelles par le locataire ou une décision de reprendre le local pour un usage personnel ou familial. Dans tous les cas, ce refus doit respecter les procédures légales pour être valable.