Comptabilité d’une SCI : les règles et obligations en 2025

Dernière mise à jour le 11 avril 2025 · 9 min

La comptabilité d’une SCI est une étape incontournable pour assurer une gestion claire, rigoureuse et conforme aux obligations fiscales.

Que la société soit soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), les règles diffèrent mais l’objectif reste le même : suivre précisément les flux financiers, sécuriser les relations entre associés et anticiper sereinement les contrôles de l’administration. 

Dans cet article, nous vous expliquons quelles sont les obligations comptables d’une SCI, pourquoi il est utile de tenir une comptabilité, et comment l’adapter selon le régime fiscal choisi.

En règle générale, une SCI n’a pas les mêmes obligations comptables qu’une entreprise commerciale. 

Lorsqu’elle est imposée à l’IR, ce qui est souvent le cas, elle n’a pas à produire de bilan comptable ni de compte de résultat, et n’est pas tenue de tenir des livres comptables complets. Elle peut simplement suivre ses opérations au fil de l’eau avec une comptabilité de trésorerie, qui retrace les recettes et les dépenses. C’est une méthode simple, bien adaptée à la gestion d’un patrimoine immobilier entre particuliers, comme dans le cadre d’une SCI familiale.

Cependant, dans certaines situations, la SCI doit tenir une comptabilité plus poussée, comparable à celle d’une entreprise classique. C’est notamment le cas si :

• Les statuts de la SCI prévoient expressément l’obligation de tenir une comptabilité complète

• L’un des associés est lui-même soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) ou au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

• La SCI a volontairement opté pour l’IS ou est soumise à la TVA

• Elle exerce une activité à caractère commercial, comme la location meublée, la construction-vente ou les placements immobiliers

• Elle dépasse deux des trois seuils suivants : plus de 3 100 000 € de chiffre d’affaires, un bilan supérieur à 1 550 000 € ou un effectif de plus de 50 salariés

Même en dehors de ces cas, tenir une comptabilité, même simplifiée, reste vivement conseillé. Cela permet de suivre les mouvements financiers de la société, d’éviter les erreurs de gestion, d’être transparent avec les associés et de pouvoir justifier de l’activité réelle de la SCI en cas de contrôle.

Même si ce n’est pas toujours une obligation légale, tenir la comptabilité d’une SCI est vivement recommandé. Elle permet avant tout de garder une trace précise de toutes les opérations réalisées par la société : loyers perçus, charges payées, apports des associés, travaux... Cela facilite le suivi de la trésorerie et permet de savoir à tout moment si la SCI a les moyens de faire face à ses engagements.

La comptabilité joue aussi un rôle important pour les déclarations fiscales. Elle aide à remplir correctement les formulaires requis par l’administration et à justifier les chiffres avancés en cas de contrôle. En cas d’oubli ou d’imprécision, le risque est que l’administration fiscale soupçonne l’existence d’une société fictive, ce qui peut avoir des conséquences lourdes, jusqu’à l’annulation de la société.

C’est aussi un outil de transparence vis-à-vis des associés. Le gérant peut leur présenter chaque année un état clair de la situation de la société, en s’appuyant sur des chiffres concrets. Cela limite les conflits et renforce la confiance entre les membres.

En cas de cession de parts sociales, la comptabilité permet de justifier les montants déclarés au fisc, notamment en cas de plus-value. Elle permet également de répartir les bénéfices entre les associés de manière équitable, en fonction des apports réellement effectués.

Pour faire la comptabilité d’une SCI, il faut adapter la méthode selon son régime fiscal (IR ou IS), en respectant des obligations comptables plus ou moins strictes allant de la simple tenue d’un registre de trésorerie à une comptabilité commerciale complète.

La comptabilité pour une SCI à l’IR

La majorité des SCI, notamment familiales, sont imposées à l’IR. Dans ce cas, la comptabilité est assez souple. Il suffit de noter les recettes lorsqu’elles sont perçues et les dépenses lorsqu’elles sont réglées. C’est ce qu’on appelle une comptabilité de trésorerie.

Concrètement, cela veut dire :

• Tenir à jour un registre des encaissements et des décaissements (dans un tableau Excel ou logiciel comptable)

• Indiquer pour chaque opération la date, le montant et le mode de règlement

• Conserver toutes les pièces justificatives (factures, relevés, quittances…)

• Vérifier en fin d’année que le solde du registre correspond bien à celui du compte bancaire de la SCI

Chaque année, un inventaire simplifié peut être réalisé afin de faire le point sur la situation patrimoniale de la SCI, en recensant l’ensemble de ce qu’elle possède (actifs) et de ce qu’elle doit (passifs). 

Par ailleurs, la SCI a l’obligation de remplir une déclaration de revenus fonciers, dans laquelle elle indique les loyers perçus ainsi que les charges déductibles. Chaque associé doit ensuite reporter la quote-part des résultats qui lui revient sur sa propre déclaration d’impôt sur le revenu, en fonction de sa participation dans le capital social de la société.

La comptabilité pour une SCI à l’IS

Quand la SCI est soumise à l’IS, les exigences comptables sont plus rigoureuses. Il ne s’agit plus seulement de suivre les flux d’argent, mais d’enregistrer toutes les opérations, même celles qui ne sont pas encore payées, comme les dettes ou les créances.

Dans ce cas, la SCI doit :

• Appliquer un plan comptable

• Utiliser la méthode en partie double (chaque opération est notée deux fois : une au débit, une au crédit)

• Tenir plusieurs documents : un livre-journal (où toutes les opérations sont notées par date), un grand livre (où elles sont classées par compte), un livre d’inventaire (bilan annuel des biens et dettes)

À la clôture de chaque exercice comptable, la SCI doit également accomplir plusieurs obligations comptables, à l’instar de toute entreprise classique :

• Établir un bilan comptable : ce document présente la situation financière de la SCI à une date donnée. Il récapitule l’ensemble des actifs et des passifs, permettant ainsi d’évaluer son patrimoine net

• Rédiger un compte de résultat : il détaille les produits (revenus) et les charges (dépenses) de la SCI sur l’exercice écoulé. Ce document permet de déterminer si la société a réalisé un bénéfice ou subi une perte

• Déposer une déclaration fiscale : la SCI est tenue de transmettre à l’administration fiscale une déclaration de résultats. Celle-ci permet de calculer l’impôt éventuellement dû

La comptabilité d'une SCI familiale, qui est en général imposée à l’impôt sur le revenu, se gère de la même manière que celle d’une SCI classique à l’IR.

Concrètement, cela signifie que la SCI familiale peut adopter une comptabilité de trésorerie, une méthode simple et souple. Elle repose sur l’enregistrement des flux d’argent au moment où ils sont réellement perçus ou payés, sans tenir compte des dettes ou créances non réglées.

Il n'est pas obligatoire de faire appel à un expert-comptable pour une SCI. Toutefois, cette nécessité dépend du régime fiscal de la SCI et de sa situation particulière.

Pour les SCI soumises à l'impôt sur le revenu, une comptabilité simplifiée suffit généralement. Dans ce cas, les associés déclarent leur quote-part des bénéfices dans leur déclaration personnelle, et la tenue d'une comptabilité peut se limiter à un registre des recettes et des dépenses. Il est donc possible de gérer la comptabilité soi-même, à l'aide d'un Excel ou d'un logiciel adapté.

Cependant, certaines situations complexifient la gestion comptable d’une SCI, rendant le recours à un expert-comptable particulièrement pertinent. 

C’est notamment le cas lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cadre, elle doit respecter des obligations comptables strictes : tenue d’une comptabilité en partie double, établissement des comptes annuels, réalisation de déclarations fiscales spécifiques… Ces exigences requièrent des compétences techniques précises pour être correctement mises en œuvre, car en cas d’erreur, la société peut faire face à des sanctions financières et pénales. 

C’est pourquoi, bien que cela ne soit pas une obligation, il est, dans certains cas, vivement recommandé de recourir aux services d’un expert-comptable pour la comptabilité d’une SCI.

Le coût d’un expert-comptable pour une SCI dépend principalement des obligations comptables associées et de l’étendue des prestations souhaitées.

Si vous faites appel à un cabinet de proximité, les honoraires annuels se situent généralement entre 1 200 et 1 500 euros hors taxes. Ce tarif inclut généralement la tenue de la comptabilité, l’établissement des comptes annuels (si la SCI est à l’IS), la déclaration des revenus fonciers (pour une SCI à l’IR) ou la déclaration de résultat (pour une SCI à l’IS), le suivi des documents justificatifs et des opérations courantes…

Si vous optez pour un cabinet comptable en ligne, les tarifs sont souvent plus compétitifs. Par exemple, chez Clementine, la prise en charge complète de votre comptabilité SCI commence à 59 € HT par mois, soit une économie de 20 à 30 % par rapport à un cabinet traditionnel. 

En plus des économies réalisées, la gestion de la comptabilité de votre SCI en ligne offre une plus grande flexibilité, un accès en temps réel à vos documents et une interface simplifiée pour suivre facilement l’état de votre comptabilité.

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Peut-on tenir la comptabilité d’une SCI sur Excel ?

Il est possible de tenir la comptabilité d’une SCI sur Excel, surtout pour une SCI à l’IR avec une comptabilité simplifiée. Il suffit de bien structurer les recettes, dépenses et justificatifs. Pour plus de sécurité, un logiciel ou un expert-comptable reste conseillé.

Est-ce qu’une SCI doit faire un bilan ?

Une SCI doit faire un bilan si elle est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Pour une SCI à l’IR, ce n’est pas obligatoire, mais un inventaire annuel simplifié est recommandé pour suivre la situation financière de la société.

Est-ce que la liasse fiscale est obligatoire pour une SCI ?

La liasse fiscale est obligatoire pour une SCI soumise à l’IS. Pour une SCI à l’IR, seule une déclaration de revenus fonciers (formulaire 2072) est requise, sauf si elle exerce une activité commerciale.